■ 국회에서 집합건물법 개정안 잇달아 발의
공실 상가 판매시설 외 다양한 용도 전환 추진

동대문패션타운에 빈 매장이 늘고 있어 점주들의 고민이 깊어지고 있다.
한국부동산원에 따르면 동대문 상권의 평균 공실률은 14.87%로 서울 평균(8.85%)을 크게 상회하고 있으며, 일부 대형 상가는 공실률이 80%에 달하는 등 상권 침체가 심각한 상황이다.
동대문패션타운 관계자들은 공실 증가의 원인으로 경기침체, 유통변화와 함께 집합건물법을 꼽고 있다. 동대문 내 대부분의 상가들은 많은 구분소유자로 이뤄진 집합건물이다. 이에 따라 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제1조의 2(상가건물의 구분소유) 제1항 제1호의 규정에 의거 판매시설의 타 용도로의 변경이 불가능한 상황이다. 이런 가운데 최근 국회에 집합건물법 개정안이 잇달아 발의 돼 본회의 통과 여부에 관심이 모아지고 있다.
전현희 의원, ‘공실 상가 재생법’ 발의 전현희 더불어민주당 의원은 지난 4월 8일 공실 상가를 복합 활용이 가능한 공간으로 전환하기 위한 일명 ‘공실 상가 재생법’(집합건물법)을 대표 발의했다.
전 의원에 따르면 최근 집합건물 상가는 과잉공급과 상권 변화, 소비 구조 변화로 공실이 급증하고 있다. 그러나 현행 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 상가의 활용을 제약하고 있다.
구분점포의 용도를 사실상 판매시설 중심으로 제한하고, 점포 통합이나 용도 전환 시 전원 동의에 가까운 요건을 요구하고 있다. 또한 전유부분 통합에 관한 명확한 규정이 없어 건물의 구조적 재편이 어려운 상황이다.

이번 개정안은
△구분점포 용도 제한 완화
△점포 통합 기반 부분 단위 용도변경 허용
△전유부분 통합 특례 도입 등을 주요 내용으로 담고 있다.
특히 전유부분 통합을 관리단집회 5분의 4 이상 결의로 가능하게 함으로써 전원 동의가 사실상 필요했던 기존 구조를 개선한 것이 핵심이다. 이를 통해 공실 상가를 문화·의료·교육·체육 공간 등 동대문패션타운관광특구협의회 대표단이 지난 6월 말 전현희 더불어민주당 의원을 방문, 집합건물법 개정안에 대한 간담회를 갖고 있다.
다양한 용도로 전환할 수 있는 기반이 마련될 것으로 기대되고 있다.

전 의원은 지난 9월 14일에는 국회박물관 에서 ‘대형상가 장기공실, 이대로 방치할 것인가?’를 주제로 정책토론회를 열기도 했다. 이날 토론회는 한국집합건물법학회장 김영두 교수를 비롯해 이준형 한양대학교 법학전문대학원 교수, 김다혜 법무부 서기관, 박중현 테크노상가 대표, 김기남 굿모닝시티 쇼핑몰관리단 대표자 관리인 등이 참석, 대규모 상가 장기공실의 원인과 제도적 해법을 집중적으로 부각시켰다. 한편 동대문패션타운관광특구협의회(회장 김충권) 대표단은 지난 6월 말 전 의원을 방문, 집합건물법 개정안에 대한 간담회를 가졌다. 간담회 자리에서 동대문상권의 공실문제 및 침체된 상권 현안 해결을 위한 구분점포의 용도 제한 완화에 대해 논의하고, 전 의원이 발의한 집합건물법 개정안에 대해 감사의 뜻을 전했다. 전 의원은 구분점포의 용도 제한 완화가 침체된 동대문 상권의 활성화를 위한 필수적인 사항임을 공감하고, 조속한 법안 통과를 약속했다. 최수진 의원, 용도 규제 완화 법안 발의 최수진 국민의힘 의원도 지난 9월 23일 장기 공실로 비어 있는 도심 상가를 공유 오피스나 문화·체육시설 등으로 전환할 수 있도록 집합상가의 용도 규제를 완화하는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 일부개정법률안’을 대표 발의했다. 개정안은 구분점포로 사용할 수 있는 시설의 범위를 넓히고, 상가 리모델링이나 용도변경 과정에서 필요한 공용부분 변경의 결의 요건을 완화하는 것이 골자다.
법 개정에 나선 배경에는 좀처럼 해소되지 않는 상가 공실이 있다. 특히 복합쇼핑몰과 도·소매 상가가 모여 있는 동대문은 의류·잡화 등 패션 업종을 중심으로 점포를 잘게 나눠 소유하는 집합 상가가 많아, 소비 패턴 변화와 시설 노후화에 대응해 건물 기능을 바꾸려면 여러 소유자의 이해관계를 함께 조정해야 한다. 실제 최 의원실이 동대문 소매상권 7개 상가를 분석한 결과 평균 공실률은 59%에 달했다. 문제는 이처럼 빈 점포가 늘어도 다른 용도로 전환하기가 쉽지 않다는 점이다. 최 의원이 서울 중구청을 통해 파악한 자료에 따르면 동대문 등 대형 집합상가는 개별 점포 면적이 10㎡ 이하인 곳이 많다. 점포 하나를 독립적으로 업무시설이나 문화·체육시설로 활용하기 어려운 만큼 여러 점포를 합치거나 건물 전체를 리모델링하는 방식의 공간 재편이 필요한 경우가 많다. 여기에 집합상가 특유의 소유 구조도 걸림돌로 작용한다. 복도나 계단 등 공용부분을 변경하는 과정에서 구분소유권이나 대지사용권의 범위·내용에 변동이 생기면 현행법상 구분소유자와 의결권 각각 5분의 4 이상의 동의를 받아 야 한다. 투자 목적으로 점포를 보유하거나 현지에 거주하지 않는 부재 소유자가 많은 집합상가에서는 소유자 상당수의 동의를 얻고 이해관계를 조정하는 것 자체가 쉽지 않은 구조다. 개정안은 이 같은 두 가지 제약을 동시에 완화하는 데 초점을 맞췄다. 우선 판매시설과 운수시설로 제한된 구분점포의 허용 용도에 문화·집회시설과 운동시설, 업무시설을 추가한다. 별도의 벽체 없이 경계표지 등으로 구분해 소유하는 구분점포가 현행법상 판매·운수시설 이외의 용도로 활용하기 어려워 상권 수요 변화에 맞춰 새로운
업종을 들이기 어렵다는 점을 반영한 것이다. 상가 전체를 재편할 때 필요한 의결 요건도 낮춘다. 현행법상 일반적인 공용부분 변경은 구분소유자와 의결권 각각 3분의 2 이상의 결의로 결정할 수 있지만, 구분소유권이나 대지사용권의 범위·내용에 변동이 생기면 각각 5분의 4 이상의 동의가 필요하다. 개정안은 후자의 결의 요건도 3분의 2 이상으로 완화해 리모델링이나 용도변경을 추진하기 쉽도록 했다.

출처 디스토리 소식지

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