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동타닷컴 가이드입니다.

동대문시장의 변화는 어떻게 시행되면 어떻게 변할 것인가 나름대로 모두들 생각해 보셨으리라 생각됩니다. 그 변화를 함께 생각해 보는 시간을 마련하여 내년 계획을 잡는데 얼마간의 참고자료 역할을 했으면 합니다.

1. 서편제(서부상권)

서편제 변화의 핵은 두타 리뉴얼에서 파생되는 파장이 가장 클 것으로 생각됩니다. 우선적으로 두타의 변화는 보도에 따르면, 매장의 크기와 층별 MD변화가 가장 크게 이슈화가 될 것으로 생각됩니다. 여성 패션의류 확대, 잡화층 축소, 아동복, 홈리빙 혼수용품 고층 배치 등 층별 상품군을 수직적으로 이동시키기로 했고, 패션성을 강화하기 위해 1층 전층을 디자이너 존으로 꾸며 벤처형 우수 디자이너를 유치하고 지하 1층의 디자이너 특화존 '두체'를 132평에서 410평으로 대폭 확대하기로 했다는 발표가 있었습니다

1) 판매매장 크기의 변화

매장 크기의 변화는 앞으로 동대문형 쇼핑몰의 대세로 굳어질 것이라 예상됩니다. 이는 두타에서 먼저 시작된 것은 아닙니다만, 큰 흐름의 이정표로 되리라 예상됩니다. 매장 크기의 변화의 선봉에 선 것은 프레야 5층과 6층에서 시행되어 소비자 및 상인들에게 닭장 매장의 한계를 극명하게 해결하는 결과를 낳았고, 동대문형 쇼핑몰에서 전반적으로 이를 받아들여 리뉴얼하는 동대문형 쇼핑몰에 하나의 트렌드로 적용되고 있습니다.

조금 더 사족을 달자면 그렇습니다. 지금까지 내려온 일명 닭장매장(1평)의 기원은 남대문에서부터 기원되어 동대문에선 아트프라자가 가장먼저 선보였습니다. 이는 부동산적 마인드가 깊게 깔려 있습니다. 넓은 매장 몇 개보다는 작은 매장 여러 개가 부동산적 가치가 훨씬 뛰어나기 때문에 부동산 개발자들이 이 닭장매장을 선호할 수밖에 없었습니다. 도매매장에선 그런 대로 닭장매장이 통하고 있습니다. 이는 도매라는 기능 즉 토털상품 개념이 아닌 단품위주의 상품을 취급하기 때문에 가능했습니다.

그러나 소매매장은 단품 위주라기보다는 토털개념이 강하게 나타나고, 이를 수용하려면 한계 평수가 필요합니다. 그 한계평수가 얼마인가? 더 계산하고 더 연구해야하지만 지금의 1평~ 1.6평으론 힘들다 봅니다. 개인적으로 가능한 한계평수는 실평 기준 3.5평~4평은 되어야 하지 않을까? 봅니다. 이는 현재 백화점 한 개 매장의 크기가 이와 같습니다. 백화점의 역사에서 매장 크기를 이와 같이 한 것은 분명 그 속엔 이유가 충분히 있으리라 생각되며 매장을 운영해 보아도 그 정도가 한계평수가 아닐까합니다.

그런데 소매로 오푼한 밀리오레에 약 1평짜리 매장을 만들었는가? 밀리오레 개발 초기에 도매몰로 예상 개발한 것이 그 이유가 아닌가 생각되며, 역시 부동산마인드로 접근하여 그와 같은 결과를 초래했다 봅니다. 상가개발에 따른 이익이 우선되었다는 것이겠지요.

2004년 2월 두타는 약 100억원을 투입하여 3개 매장을 2개 매장으로 만들어 매장 크기를 종전보다 1.5배 키운다는 것입니다. 그렇게 되었을 때 소비자 및 상인들에게 답답한 이미지를 얼마만큼 줄일 수 있을 것이고 보다 편안한 쇼핑환경이 제공될 것이라 봅니다.

나아가 이와 같은 두타의 선택은 이미 여러 동대문형 쇼핑몰에서 나타나고 있는 매장확대에 기폭제가 되리라 생각됩니다. 현재 전국적으로 동대문형 쇼핑몰을 운영하는 분들에게 새로운 매뉴얼을 선사하는 것과 같은 효과를 나타낼 것이라 봅니다.

현재 동대문형 쇼핑몰 내에 프레야 6층 같은 매장을 운영하는 분들이 상당수에 이르고 있습니다. 찾아오는 쇼핑고객들에게 같은 쇼핑몰 내에서 차별화 된 느낌을 강하게 어필하여 상대적으로 그렇지 못한 매장보다 고가의 상품을 취급할 수 있고 부가가치도 높여 결과론 적으로 매상의 상승으로 이어지고 있습니다.

매장 면적의 확대는 비단 소비자와 상인들만이 원하는 것인가? 그렇지만은 않습니다. 쇼핑몰 운영자들 역시 원하는 바입니다. 최근 들어 경기침체로 인해 공실률이 극에 달하고 있습니다. 물론 경기침체만이 이유는 아닙니다. 공급의 과잉이 주 요인이라 하겠습니다. 거기에 경기침체가 더욱 공실률을 높이는데 일조를 하고 있는 것입니다. 이렇게 되다 보니 상가전체가 썰렁해지고 썰렁한 상가는 당연하게 소비자의 외면을 받을 수밖에 없는 악순환이 일어나게 되는 것이지요. 그렇기 때문에 상가운영자들은 공실률이 가장 무서운 호환마마와 같은 존재입니다. 공실률은 상가의 존망이 걸린 문제이기 때문이지요.

상인 수를 늘일 수 없다면 매장의 크기를 늘리는 것이 주요한 정책이겠지요. 그러나 여기엔 또 하나의 복병이 있습니다. 임대료 및 기타 비용이 1개 매장에 100원이라면 2개 매장은 200원이 되어야 한다는 단순 계산이 성립됩니다. 이 부분을해 열심히 하고 있는 것이 사실입니다.

2004년은 이 홍보 및 이벤트가 더욱 강화될 것으로 예상되며 이를 위해 쇼핑몰들도 이벤트를 강화하기 위한 리뉴얼을 비롯하여 대 소비자 홍보도 강화하겠다합니다.

프레야는 지난 10월 썬큰 파고라 광장(280평)을 새롭게 조성했습니다. 기존 정문 앞 썬큰 광장을 소비자들의 휴식 공간으로 만들고 광장 내에 에스컬레이터와 계단을 설치했고, 벤치와 화장실 등을 갖추고 각종 행사나 이벤트 진행 장소로 사용할 계획입니다.

두타는 두타 이벤트광장 중심에 위치한 지하1층으로 연결되는 에스컬레이터를 철거해 보다 큰 이벤트 광장을 조성하기 위해 공사가 한창입니다. 광장 중심에 에스컬레이터가 설치되어 상대적으로 비좁은 광장을 형성해 이벤트 시 많은 관중이 불편을 겪었던 것이 사실입니다. 이를 개선 보다 넓은 광장에서 이벤트를 강화하겠다는 것입니다.

동대문밀리오레는 명동밀리오레의 관계에 의해 타 쇼핑몰에 비해 홍보에 민감하게 반응하지 않았지만 새롭게 홍보팀을 만들어 2004년부터는 공격적인 홍보를 강행하겠다는 계획을 갖고 있습니다.

2004년 서부상권의 홍보 및 이벤트 전쟁이 시작되는 해가 될 것으로 예상됩니다.

2. 동편제(동부상권)

서편제에선 두타 제 2기 계약과 더불어 소매상권 전체에 2004년 변화의 핵으로 등장하고 있습니다. 그렇다면 동편제는 이와 같은 일이 없나? 경과를 두고 봐야하겠지만, 크게 2가지 경우의 수가 있는데 하나는 청평화의 변화에 따른 여파이고, 다른 하나는 흥인, 덕운상가의 앞날이 어떻게 될 것인가? 하는 문제가 있습니다. 아마도 이를 염두에 두고 상가의 운명을 건 곳도 있는 것으로 추정됩니다. 이는 큰 방향성을 몰고 올 수도 있다 봅니다.

1) 청평화의 선전

얼마 전까지 땡(이월상품)을 주 아이템으로 영업했던 청평화시장이 새로운 시스템을 앞세워 동대문에 새로운 바람을 일으키고 있습니다. 이에 힘입어 앙파트였던 4층을 매장으로 리뉴얼했고 2004년엔 5층 역시 매장으로 리뉴얼한다는 소문이 있습니다.

{기사인용}

{{동대문 시장 재편 움직임

동대문 시장이 빠르게 재편되고 있다.

업계에 의하면 최근 극심한 매출 하락으로 상인들의 이탈이 심화되고 있는 가운데 시장 내부에서 생존을 위한 갖가지 변화들이 감지되고 있다.

가장 먼저 도매 시장에서는 상인들이 특정 상가로 몰리는 현상이 나타나고 있다.

지금까지 도매시장은 디자이너클럽, 에이피엠, 밀리오레벨리, 누죤패션몰 등이 주축을 이루어왔는데 경기침체가 계속되면서 이들 상가에서 상인 이탈이 심각한 수준에 이르고 있다.

이곳의 한 도매 상인은 “요즘 매출이 작년에 비해 절반에도 미치지 못해 매장을 더 이상 운영하지 못할 형편”이라고 하소연한다.

반면 청평화시장에는 오히려 상인들이 몰려들고 있다. 이곳 임대료가 다른 상가에 비해 크게 낮기 때문이다.

이곳은 최근 상인들이 몰리면서 땡처리 전문 상가의 이미지를 벗고 다양한 아이템이 등장 활기를 되찾고 있다.

여성복 매장을 운영하는 김영준씨는 “일주일에 2~3개의 신규 점포가 생겨나고 있고 이들은 대부분 저쪽(디자이너클럽 등 기존 도매상가)에서 온 사람들”이라고 말했다.

이 같은 변화는 소매 상가에서도 감지되고 있다.

매출 하락으로 상인들이 이탈하자 각 상가들은 점포를 대형화하거나 브랜드 상품, 구제 매장을 적극 유치하는 등 기존 상가와는 다른 모습으로 탈바꿈되고 있다.

두타는 최근 임대 재계약을 진행하면서 4평이었던 1개 구좌를 6평으로 늘리고 디자이너 특화매장을 1층에 전면 배치하는 등 이 같은 변화를 주도하고 있다.

프레야타운도 5~6층을 구제 전문점으로 리뉴얼하고 유명 브랜드 상품을 판매한 이후 매출이 크게 신장한 것으로 알려지고 있다.

여기에 굿모닝시티의 분양비리 사건으로 주춤했던 상가 개발이 재개되면서 시장이 활기를 띠고 있다.

쌍용건설이 청평화상가 뒤편 옛 한국담배인삼공사 성동지점 부지에 도매상가 ‘디오트’를 조성 2006년 오픈할 예정이다.

또 굿모닝시티의 사업 재개와 또 다른 상가 개발이 거론되고 있는 것으로 알려지고 있다.

박정식차장, 어패럴뉴스 2003/11/20 }}

청평화시장이 이렇게 변신할 수 있었던 이유는 무엇인가 같이 생각해 보겠습니다.

완사입 시스템

도매장사에서 "호완, 마마"보다 더 무서운 것이 반품이란 병원체입니다. 소위 앞으로 남고 뒤로 까진다는 말이 이 반품이란 병원체에서 기인됩니다. 그렇기에 이 병원체를 키우지 않기 위해 2 : 1 반품이니 3 : 1 반품이니 하는 룰이 생겼습니다. 그러나 몇 대 몇이라 해도 반품은 반품으로 돌아와 금전적으로 치명적인 후유증을 만들어 놓습니다.

도매에 있어 이렇게 무서운 병원체를 제거하기 위해 완사입(반품 없는 사입) 시스템이 생겨났던 것이지요 이 제도는 청평화에서 시작한 것이 아니라 여러 도매매장에서 나름대로 행해지고 있었던 제도를 청평화에선 시장 전체 하나의 룰로 만들어졌다는 것입니다.

이렇게 완사입 조건으로 거래하면 도매상인은 반품이 없어 좋고, 소매상에겐 보다 싼 가격으로 상품을 사입할 수 있어 좋은 조건이 됩니다. 장점이라 할 수 있겠습니다.

그러나 장점만 있는 것은 아닙니다 단점도 있습니다. 도매상에겐 가격경쟁이 치열하게 벌어지고 있습니다. 이는 디자인 Copy 경쟁이라고도 할 수 있습니다. 조금만 가격이 낮아도 소매상은 바로 옆 매장의 상품을 선택할 수 있다는 것입니다. 이는 서로 외상거래가 없기에 가격싸움에서 이길 수 없다면 안면장사를 할 수 없다는 것입니다. 소매상에게도 유리한 거래만은 아닙니다. 반품을 할 수 없기에 사입한 상품을 한 장이라도 남게되면 바로 소매상이 감당해야할 재고로 남는다는 것입니다.

그래서 청평화는 선수끼리의 싸움이라 할 수 있는 것이지요. 도매상도 선수이고, 소매상도 선수여야만 과실을 얻을 수 있는 시장입니다.

상인의 자율권

아트프라자 이전에 세워진 상가와 그 이후에 세워진 상가의 가장 큰 차이점이라 하면 상인에 있어 어디가 더 자율권이 많은가? 하는 점입니다. 아트프라자 이후에 생긴 상가들은 남대문시장시스템을 토대로 상가운영 주체에 의한 입점상인들에 대한 규제가 더 강력히 추진 발전됩니다. 그러나 그 이전 동대문시장은 상가주체에서 상인들에 대한 규제가 거의 없다보는 것이 가능합니다. 따라서 상인들 스스로가 최소의 규정을 만들어 이를 지키고 자유로운 사고 속에서 자신의 사업을 키워간다는 것이 장점이라 하겠습니다.

청평화시장 역시 아트프라자 이전 동대문상가이기에 이와 같은 룰을 따르고 있습니다. 청평화시장에서 장사하시는 상인 중 아트프라자 이후 생긴 동대문시장에서 장사를 시작했던 상인들을 만나 이야기해 보면 상가 주체의 터치가 없는 것이 가장 좋다는 표현을 합니다. 사고의 자율성 그리고 퇴출 위험이 없다는 것이 편안한 사고를 불러온다는 것입니다.

위층으로부터의 혁명

동대문시장의 특징은 아니 한국 전체 유통상가의 특징은 1층이 가장 선호되며 역시 가장 장사가 잘되는 층입니다. 그 다음 2층, 그리고 세 번째로 지하1층과 지상3층이, 4등이 4층이라 하겠습니다.

이러한 한국전체 유통상가의 특징을 동대문 양대 산맥에서 동시에 조롱하는 사테가 발생합니다. 바로 서편제에선 프레야타운, 동편제에선 청평화가 그 예입니다.

프레야타운에선 5층 구제 매장 층을 필두로 6층 수입멀티 층으로 확대되어 가는 양상을 보였는데 청평화 역시 같은 룰을 따라가고 있습니다. 3층에서부터 젊은 상인들에 의해 이월상품이 아닌 신상품 박리다매 & 완사입 판매로 활성화시키면서 4층을 매장으로 리뉴얼 시켰고, 이는 아래로 2층과 1층에 영향을 미치고 이젠 지하 1층과 아직 리뉴얼되지 않은 5층(아파트)을 리뉴얼 대상으로 만들어 가고 있습니다.

동대문시장에 대한 새로운 논문을 준비하시는 분들이 있다면 "프레야타운과 청평화시장의 활성화"에 대한 논문을 권합니다. 이 두 상가의 리뉴얼 순서 및 활성화에 대한 확실한 근거의 논문이 나온다면 이는 동대문시장 전체가 어디로 가야하는가? 하는 물음의 답이기 때문입니다.

참고로 프레야 타운의 활성화는 동대문시장에서 생산할 수 없는 상품 그러나 동대문시장 소비자들이 원하는 상품을 도입하여 성공한 경우라 하겠고, 청평화의 경우는 기존 형성된 청평화상가의 가격경쟁력을 그대로 신상품에 적용 성공한 모델이라 하겠습니다. 그리고 여기서 하나 더 생각해 할 것은 이러한 실험이 가능할 수 있었던 하드웨어로 매장 임대료가 적정수준이었다는 것이 있습니다. 하나 더 공통분모를 찾자 하면 바로 소매상이건 직접소비자이건 목적상품 즉, 충동구매가 아닌 "목적구매"란 것입니다.

이러한 실험을 어느 상가에서나 할 수 있는가? 상가 주체가 어느 만큼 의지를 갖고 있는가? 하는 것과 소비자 니즈가 어떻게 변화하며 이를 어떻게 유치할 것인가가 문제라 하겠습니다. 그저 과거에서부터 행해왔던 단순 매장 채우기 식으론 곤란하다 봅니다.

2) 땡(이월상품)상가의 재정리

이월상품을 취급하던 청평화시장이 새로운 모습으로 변신하면서 기존 이월상품을 취급하던 상인들은 자연스럽게 새로운 둥지를 찾아가는 여정을 보이고 있습니다. 아직 이렇다하게 특정시장으로 귀속되지 못하고 있지만, 청평화와 쌍벽을 이루었던 테크노상가의 독주체재 하에 새롭게 이월상품 상가가 혼돈 속에 재정립되리라 보여집니다.

이들 시장 후보로는 서평화, 삼우텍스프라자, 그리고 청평화시장 건너편 보세전문상가(중국성)들이 치열한 각축전을 벌이고 있습니다.

어느 상가가 유리할까? 아마도 이는 임대료가 가장 큰 영향을 줄 것이라 생각되며 접근성 또한 큰 영향을 줄 것이라 봅니다.

아이템에 있어선, 동대문시장에서 생산되는 이월상품은 기존 테크노상가에서 꾸준히 우위를 보일 것으로 생각되며, 보세(수출 이월상품)은 기존 광희를 비롯한 제일평화 등에서 현재와 같은 체재를 유지하는 동시에 새롭게 부상되는 삼우텍스프라자 및 보세전문상가의 미래의 싸움이 어떻게 될 것인가? 귀추가 주목됩니다.

요즘 새롭게 등장한 아이템?? 즉 중국수입상품 및 이들의 이월상품 취급 상가가 어떻게 전개될 것인가? 역시 2004년의 동대문시장의 새로운 움직임 중 하나가 될 것으로 보입니다. 현재 삼우텍스프라자가 유리한 고지를 점하고 있지만 주도권을 잡고 있다 보기엔 아직도 흔들림이 많은 것으로 생각됩니다. 그러나 2004년 내에 가부간 자리를 잡을 것으로 보여집니다.

3) 가방, 잡화상가의 대두

올레오, 및 (구)4C4M가 잡화전문상가로 새롭게 리뉴얼을 선포하고 현재 입점상인 모집에 있는 것으로 알려지고 있습니다.

이들이 의류상가에서 잡화상가로 리뉴얼하는 것은 여러분들도 잘 알고 있겠지만 경기침체로 의류상인들의 동대문퇴출이 많아져서 더 이상 의류 아이템으론 상가전체 입점이 힘들다는 판단과 의류상가의 포화상태란 것을 반증하는 예라 하겠습니다.

이들의 행보에 있어 큰 영향을 줄 사건이 기다리고 있습니다. 서두에 말씀 올린 부분입니다만, 흥인 덕운상가의 앞날이 어떻게 될 것인가? 하는 문제입니다. 재개발이 가능하다면 이들 두 상가는 입점상인 모집에 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 흥인 덕운상가 지하에 입점된 가방도매상인들이 대거 새롭게 리뉴얼되는 상가로 이동할 것으로 예상되기 때문입니다.
그러나 예상대로 리뉴얼 가능성이 높지만은 아닌 것 같습니다.

여기서 이해를 돕기 위해 2개의 신문기사를 인용합니다.

{기사인용 1}

{{동대문 흥인·덕운상가 재개발 허용

동대문 흥인, 덕운상가의 재개발 사업이 다시 활기를 띨 전망이다.

최근 서울시가 흥인, 덕운상가의 재건축 신청을 받아들이지 않은 중구청의 행정처분이 부당하다는 행정심판 결정을 내림에 따라 한 동안 표류했던 재건축 사업이 급물살을 탈 것으로 예상된다.

11일 관련업계와 서울시에 따르면 동대문중부상권 재건축조합이 흥인, 덕운상가의 재건축을 허락하지 않은 중구청을 상대로 낸 행정심판 청구에 대해 서울시가 "상인들의 집단민원을 이유로 재건축을 거부하는 것은 부당하다"는 행정심판 결정을 내렸다.

서울시는 행정심판 결정문에서 "재건축 사업에 있어 이해당사자간의 의견대립이 있어도 법이 규정한 요건을 구비하면 사업추진이 가능하도록 특례법에 규정하고 있다"며 "사업시행자로 하여금 입점상인대책수립을 요구하고 있을 뿐 그들의 동의를 요구하는 것은 아니다"고 밝혔다.

서울시는 또 "재건축 신청단계에서 입점상인대책을 상인들이 받아들이지 않는다는 이유만으로 (재건축)신청을 거부하는 것은 타당하지 않다"며 "퓜갸弩?湄湧?이익도 입점상인들의 이익과 함께 보호돼야 할 것이다"고 덧붙였다.

이에 따라 재건축 시행대행사인 인텔로그는 재건축에 반대하는 입점상인과 일부 점포 주들을 적극적으로 설득해 이번 재건축 사업에 동의를 얻어낼 계획이다.

현재 흥인, 덕운상가의 1,130개 상가 중 현상유지가 되는 곳은 246개(전체21.8%), 현상유지가 곤란한 곳 372개(32.9%), 폐점위기인 곳 512개(45.3%)에 폐점한 점포가 46개(4%)로 조만간 모든 점포가 문 닫을 상황이기 때문에 입점상인들도 적절한 선에서 타협점을 찾을 것이라고 시장 관계자는 설명했다.

그러나 흥인, 덕운상가 시장 비상대책위원회는 "소비심리 위축과 경기침체로 동대문 상권의 경쟁력이 떨어지고 있는 상황에서 상가 재건축은 경제성이 없다"며 "재건축 기간 동안 대체 점포 마련도 어려워 이를 반대한다"는 주장을 굽히지 않아 향후 타협점을 찾는데 상당한 진통이 예상된다.

또한 일부 상인들은 서울시의 결정에 불복, 서울행정법원에 행정소송을 제기할 의사를 밝혀 최종 결정은 법원의 판단에 따라 좌우될 전망이다.

흥인, 덕운상가 재건축 사업은 기존 3층 규모의 재래시장을 헐고 지하 6층, 지상 17층짜리 현대식 복합빌딩을 짓는 공사로 시공사에는 대우건설이 선정됐다. 오는 2004년 상반기에 착공해 2006년 하반기에 준공될 예정이다.

안길수 기자coolass@sed.co.kr 서울경제신문 2003-11-11 }}


{기사인용 2}

{{흥인·덕운상가 재건축 다시 난항

서울 동대문 흥인

▲덕운시장의 재건축 추진이 재건축을 추진하는 조합측과 이에 반대하는 비대위간 갈등이 타협점을 찾지못하며 난항을 겪고 있다.

서울 동대문 흥인ㆍ덕운시장 비상대책위는 최근 재건축 사업과 관련, 소송 마감날인 29일 행정법원에 재건축사업시행구역 선정 부당 소송을 제기키로 내부적으로 결정한 것으로 알려졌다. 이에 따라 흥인

▲덕운시장 재건축을 둘러싼 갈등은 상당기간 해소되지 않을 전망이다.

비상대책위(이하 비대위) 관계자는 25일 "서울시의 지난번 행정심판 결정에 따라 행정소송과 여러 가지 민원제기 등 종합적인 대책을 마련한 상태"라며 "서울시의 해석과 달리 흥인ㆍ덕운상가는 재래시장 활성화에 관한 특별조치법에 적용되는 상가는 아니다"고 주장했다.

방경중 비대위위원장은 이와 관련, "흥인ㆍ덕운상가는 지난 2000년부터 2년여에 걸쳐 임대인과 임차인이 약 45억원의 막대한 비용을 들여 투자해 내ㆍ외부 보강 및 미관공사를 통한 시설 현대화를 했는데 조합원들이 `중소기업의 구조개선과 재래시장활성화를 위한 특조법`에 따라 시장재건축을 추진하는 것은 현실성이 너무 없는 계획"이라고 말했다.

방 위원장은 "재건축을 하면 점포수가 3,000여개에 지하 6층, 지상 17층의 대형 쇼핑몰로 탈바꿈해 이미 포화상태인 동대문시장에서 오히려 경쟁력이 떨어지게 된다"고 덧붙였다.

비대위측은 "대형 쇼핑몰이 완성될 때까지 영업을 할 수 있는 대체상가 등에 대한 대책도 상인들과 협의된 것이 없다"고 말했다. 입점상인에 대한 현실적인 대책이 마련돼있지 않는 재건축 사업은 절대불가라는게 비대위측의 입장이다.

이에 대해 조합측은 "소유권자가 아닌 이해관계 인인 입점상인들이 재건축에 대해 찬성이나 반대할 자격이 없다고 본다"며 "단 보상비에 대해 많고 적음에 대해서만 이의를 제기할 수밖에 없는 상황"이라고 밝혔다.

조합측은 "조합측이 제시한 상인 이주 대책비(권리금)는 455억원으로 이는 점포별 평균 4,000 만원선으로서 입점상인을 위한 배려는 충분하다고 본다"며 사업추진 강행의사를 밝혔다.

시공사인 대우건설측도 "양측 입장이 원만하게 해결되지 않아 어떤 식으로 진행될 지 전혀 예단할 수 없는 것이 아니냐"고 말했다.

결국 흥인ㆍ덕운상가의 재건축 사업은 재건축에 찬성하는 쪽과 이에 반대하는 비대위상인들간의 심한 갈등으로 상당 기간 진통을 겪을 수밖에 없을 것으로 전망된다.

서울경제 2003년 12월 25일 }}

흥인 덕운시장의 리뉴얼이 어떻게 되는 가에 따라 이들 두 상가뿐만 아니라 여타 상가에도 상당히 큰 영향을 줄 것이라 생각됩니다.

만약 리뉴얼 된다면, 흥인 덕운에서 소매업을 했던 분들은 서편제 소매상권으로 이동할 것이고, 도매업을 행했던 분들은 동편제 도매상가들로 이동한다는 것은 너무나 자명한 이치이기 때문입니다. 이렇게 되면 한동안 동대문시장 전체 공실율이 급격히 떨어질 것으로 예상됩니다.

4)낮 영업

서편제상권이 강화되면서부터 동편제 낮 영업이란 이야기가 나오기는 했습니다만, 입점 도매상인들의 반대로 몇몇 상가에서 낮 영업을 시도해 보았지만 무산되었던 것이 사실입니다. 그러나 도매상권 낮 영업이란 화두는 쉽사리 밀 밑으로 잠수하지 않고 꾸준히 회자되고 있습니다.

이는 그만큼 도매상가의 어려움을 토론하는 것이라 봅니다. 상가 공점포율 낮추기를 하기 위해선 입점 매장매출 부진 해소해야 하고 이를 해소할 수 있는 방법은 현재 제일평화 에어리어 6 광희시장 등등과 같이 낮 영업이란 카드를 꺼낼 수밖에 없었다 생각됩니다. 물론 예상된 카드입니다만, 역시 도매상인들의 반발을 어떻게 잠재우고 낮 영업에 돌입할 수 있을지 관심의 대상입니다.

{기사인용}

{{ Mall, 도·소매 병행 예고

동대문, ‘매출부진 해법·상도의’ 첨예대립

동대문 일대 도매쇼핑몰들의 내년도·소매 병행 시도가 예상되고 있는 가운데 시행여부에 대해 의견이 분분하다.

패션몰들은 12월 들어 신규 MD개편 및 사업 진행안을 속속 내놓고 있다. 또한 도매상권의 변화도 신규개편, 재계약 등 여러 가지 내외부적 요인이 발생, 도매상권내 몰간 상인이동이 어느 때 보다 클 것이라는 전망이다.

제일, 에리어 식스, 광희시장 등 미시타겟이 강화됨에 따른 입점 상인 이동이 커지고 있다. 또 에이피엠과 디자이너 클럽 등 기존 강세를 보이던 쇼핑몰에서 임대료가 싸고 완사입이라는 메리트를 가진 청평화로의 이동도 뚜렷하다.

또 몇몇 업체에서는 도매로 일관하던 데에서 벗어나 도소매 병행을 전략화하고 있다.

그러나 도소매 병행에 대한 부정적 의견도 잇따르고 있다.

매장 리뉴얼과 상인 전체 동의, 빈점포 방지책을 위한 대책 부재 등 무리수가 크다는 의견이 많다.

주변 상가들은 “도매만 해오던 상인들의 동의를 얻기가 가장 힘들 것”이라 말한다.

또 도매에만 전념, 상권윤리를 내세우던 데에서 갑자기 전환, 남의 밥그릇 손댄다는 소리나 듣지 않을까 고심하는 모습도 역력하다.

반면, 매출부진과 상권 침체에 대한 해법은 도소매 병행으로 소매상권보다 강한 도매상권 키우기라는 의견도 높아지고 있어 팽팽히 맞서 있다.

도소매 병행이 가시화될 경우 서부 소매상권과 동부 도매상권이 치열한 경쟁 양상을 띨 것이 자명하다.

생산기반을 두고 있는 비율이 높고 지방 상인들의 방문횟수 및 인지도가 높은 도매상권이 우세할 것이라고 업계 일각에서는 분석한다.

안은영기자 e-yo@ktnews.com 한국섬유신문 2003-12-11 }}

기사에서도 지적된 부분입니다만, 낮 영업이 본격화된다면, 동편제시장과 서편제시장간의 상권 싸움 및 변화가 어떻게 될 것인가? 2004년 가장 큰 이슈로 작용될 것이라 봅니다.

이상으로 동대문시장의 변화 시나리오를 나름대로 생각해 보았습니다. 다만 한 개인의 시나리오란 것을 다시 말씀 올리며, 영업에 참고될 사항이 있었다면 감사할 따름입니다.

감사합니다.

동타닷컴 신용남. http://www.dongta.com